A Dasa e a Americanas estão preparando ofertas de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) de R$ 1 bilhão cada uma, com os recursos destinados para o pagamento ou reembolso de aluguéis – uma modalidade recentemente aprovada pela CVM mas ainda pouco testada.
CRIs tipicamente seguem duas estruturas: ou embalam operações com ‘origem’ no negócio imobiliário, como a compra e venda de imóveis ou contratos de built to suit; ou se referem a operações em que há ‘destinação’ dos recursos a uma operação do setor. Essa última modalidade sempre foi mais utilizada por incorporadoras para financiar ou reembolsar os gastos com obras.
Há alguns anos, a CVM passou a flexibilizar a estruturação dos CRIs, que inicialmente atendiam apenas a empresas do setor imobiliário.
Primeiro, o regulador liberou a emissão de CRIs para o financiamento ou reembolso de reformas em imóveis, feitas por companhias de qualquer setor. E este ano, novamente após uma consulta da XP, liberou a emissão do título para o pagamento de aluguéis, aumentando o rol de companhias que podem acessar este mercado.
Como o dinheiro não é carimbado, o emissor pode usar os recursos como bem entender, e o investidor que compra o CRI corre o risco de crédito da empresa.
Na prática, trata-se de uma operação de dívida comum sob o chassi de um instrumento com benefício fiscal.
Neste tipo de operação, o lastro é uma dívida: a empresa emite uma debênture com destinação de recursos para o pagamento de aluguéis. A CVM exige que a empresa registre os contratos de locação na matrícula do imóvel para evitar fraudes. Além disso, a empresa deverá comprovar semestralmente ao agente fiduciário o pagamento dos aluguéis.
A possibilidade de emitir um CRI para pagamento de aluguel permite às empresas captar em prazos e condições melhores do que se emitisse uma debênture, já que o CRI tem isenção fiscal para o investidor pessoa física.
A Rede D’Or foi a primeira companhia a fazer um CRI para o pagamento de alugueis.
O CRI da Dasa terá duas séries: a primeira tem 7 anos de prazo e terá como referência de taxa a NTN-B 2028 +0,35% ao ano; a segunda série vence em 10 anos, a NTN-B 2030 + 0,45% ao ano.
A Americanas deverá sair com uma operação de série única com 10 anos de prazo, pagando NTN-B 32 + 0,30% ao ano.
No caso da Americanas, o tamanho da operação pode acabar sendo menor – exatamente pela exigência da CVM de que os contratos de locação estejam registrados na matrícula do imóvel.
Essa exigência é viável para boa parte dos imóveis, mas há dois problemas práticos.
No caso de uma varejista do porte da Americanas, que tem mais de 3,5 mil lojas espalhadas por todo o país, obter o registro por matrícula de uma quantidade muito grande de imóveis pode ser custoso e operacionalmente complicado.
Além disso, não é possível fazer esse registro na matrícula para as lojas de shopping – o shopping tem uma matrícula única.
Fontes a par do assunto disseram ao Brazil Journal que a CVM está analisando a possibilidade de retirar essa exigência em troca de outros tipos de prova da existência dos contratos. Isso também facilitaria o uso dos títulos para o reembolso do pagamento dos aluguéis.
A oferta de CRIs da Americanas é coordenada pelo Itaú BBA (líder), BTG Pactual, UBS BB, Safra e XP.
Trabalham na oferta da Dasa: XP (líder), Bradesco BBI, BTG, Itaú BBA e UBS BB.
