A HBR Realty, companhia de propriedades para renda da família Borenstein, levantou R$ 804 milhões para acelerar seu negócio de centros de conveniência.
A ação saiu a R$ 19,10, um desconto substancial em relação à faixa que ia de R$ 23,85 a R$ 29,85.
A HBR vai estrear na Bolsa valendo R$ 2,05 bilhões — mais que a Helbor, a tradicional incorporadora de Mogi das Cruzes fundada por Hélio Borenstein, um imigrante russo que chegou ao Brasil em 1917 em meio à Primeira Guerra e à Revolução Russa. A Helbor, um negócio independente e sem participação na HBR, está valendo R$ 1,33 bi na B3.
A Dynamo, sócia dos Borenstein nos dois negócios e dona de 45% da HBR antes do IPO, colocou R$ 200 milhões na oferta; a família, R$ 70 milhões.
Na estimativa de um analista, a HBR está sendo listada pelo valor líquido de seus ativos (pre-money).
A HBR tem três shopping centers em operação e cinco edifícios de escritório triple-A (entre prontos e em desenvolvimento), mas o grosso do crescimento virá de sua estratégia de centros de conveniência, que a companhia opera sob a marca Comvem.
A HBR faz parcerias e co-incorpora empreendimentos residenciais para aproveitar a chamada ‘fachada ativa’, um incentivo previsto na Lei de Zoneamento e no Plano Diretor de São Paulo para que condomínios tenham lojas em seu andar térreo.
Além de atender as necessidades dos lojistas — estacionamento, exaustão, docas, paisagismo, wifi, sonorização — a HBR busca sites cobiçados pelo varejo: boas esquinas de regiões ricas ou com adensamento demográfico e em ruas de alto fluxo de carros ou de pedestres.
Como incorporar sozinha nestes locais sairia muito caro, deprimindo os retornos, a solução encontrada pela HBR foi fazer parcerias com os incorporadores residenciais.
Dos 45 empreendimentos da HBR — 19 em operação e 26 em construção — 95% estão na cidade de SP.
Um Comvem típico tem em média 25 lojas e cerca de 3.000 metros quadrados de área bruta locável. A companhia quer chegar a 2025 com 150 empreendimentos.
Os inquilinos são redes de drogaria, supermercados (em seus formatos de vizinhança), restaurantes, lavanderias, cafés e clínicas de estética e beleza.
A HBR vai usar os recursos da oferta para desenvolver projetos em municípios da Grande São Paulo e, pela primeira vez, comprar fachadas ativas.
A companhia está conversando com pelo menos oito incorporadoras donas de projetos que estão ou vão ficar prontos até o meio do ano.
A sacada da HBR foi encontrar uma vocação para a fachada ativa. Desde a retomada do mercado imobiliário, por volta de 2017, muitos incorporadores largam a fachada ativa fechada. Uns colocam o espaço na mão do permutante do terreno por não enxergar valor; e os que exploram o espaço acabam operando mal o mix — e muitas vezes ficam com lojas fechadas.
A experiência de outras property companies com centros de conveniência fez com que alguns investidores ficassem longe do IPO. O BestCenter, negócio de conveniência da São Carlos, frustrou as expectativas de um crescimento acelerado e se mostrou um modelo difícil de escalar.
Mas há diferenças entre os modelos.
Enquanto a São Carlos foca em cidades do interior em busca de terrenos baratos e desenvolve strip malls tradicionais, o modelo de co-incorporação da HBR permite a diluição do custo operacional em itens como segurança, paisagismo e manutenção, que são compartilhados com o condomínio residencial.
O pricing da oferta sofreu com a comparação da HBR com as empresas de properties — como São Carlos e BR Properties — e de shoppings, que ainda negociam 50% abaixo de seus preços pré-covid.
No fundo, o desafio da HBR será mostrar que seu modelo de negócios focado em desenvolvimento não tem a mesma dinâmica que as property companies tradicionais. Segundo um investidor, a comparação mais justa seria com a LOG Commercial Properties, que foca em desenvolver galpões a um custo eficiente.
A HBR tem desenvolvido empreendimentos a um ‘yield on cost’ [uma métrica de retorno sobre o investimento] de 15% desalavancado.
Os coordenadores foram Bradesco BBI (líder), BTG Pactual, Itaú BBA, Santander e Genial Investimentos.
