O tombamento provisório de boa parte do bairro de Pinheiros se tornou um pesadelo para incorporadoras e investidores, gerando insegurança jurídica para futuros investimentos num dos setores que mais emprega na economia.
Na semana passada, o Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (Conpresp) decidiu acatar um pedido de tombamento de dezenas de espaços do bairro, comprometendo mais de R$ 1 bilhão de valor geral de vendas (VGV).
A decisão é preliminar, para a abertura de um estudo para o tombamento definitivo dessas áreas. Ainda assim, já paralisa todos os processos de aprovação de obras na Prefeitura — tanto das áreas dentro desses perímetros quanto de áreas próximas.
Segundo um investidor com exposição ao bairro, a decisão afeta terrenos comprados por incorporadoras como a Tegra, You, One e Munir Abbud, além de investidores como HSI e Pedra Forte. (Pela lei, só não são congeladas as obras que já tinham o alvará de execução expedido pela Prefeitura).
Nos últimos dois anos, foram protocolados quatro pedidos de tombamento por moradores da região e associações de bairro. Esses pedidos foram reunidos num único processo, que foi aprovado agora pelo Conpresp.
A área do processo abrange um perímetro de mais de 20 mil metros quadrados, considerando as casas e espaços que seriam tombados e as chamadas áreas de envoltória (regiões que ficam num determinado raio dos imóveis tombados e que também têm restrições de construção).
Uma das incorporadoras disse ao Brazil Journal que desembolsou mais de R$ 50 milhões num terreno cuja obra estava em vias de ser aprovada pela Prefeitura.
“Cada mês parado tem um custo. O ciclo de desenvolvimento imobiliário considera um prazo de até 12 meses para a aprovação. Quando passa disso, começa a ter um impacto,” disse um executivo dessa empresa. “Quando compramos, verificamos que estava tudo certo com as casas, sem tombamento nenhum.”
Essa construtora estima que, caso todas as áreas do estudo sejam tombadas, o impacto será de pelo menos R$ 1 bilhão de VGV — considerando todos os projetos que seriam congelados. Só ela tem um projeto de mais de R$ 400 milhões de VGV paralisado.
As construtoras afetadas estão se organizando para tentar barrar o tombamento, e pelo menos uma delas já contratou o escritório Bicalho Navarro Advogados, especialista no setor.
Rodrigo Passaretti, o sócio de direito ambiental e urbanístico do escritório, disse ao Brazil Journal que o grande ponto de atenção nesse caso é que se está restringindo a propriedade do imóvel com base em estudos preliminares.
“Então o ideal é que esse estudo termine rápido,” disse ele.
Não é isso, no entanto, que acontece na prática, porque a lei não prevê um prazo para a conclusão do estudo. “Tem situações em que o estudo de tombamento fica aberto por muitos anos e causa uma insegurança jurídica enorme no setor.”
Segundo ele, é possível dividir as áreas do tombamento provisório de Pinheiros em três grandes grupos: imóveis públicos, como escadarias, ruas e praças; imóveis contíguos, como um quarteirão inteiro que tem sobrados geminados com algum caráter histórico; e bens isolados, como uma casa dentro de um quarteirão que não tem um contexto histórico evidente.
Rodrigo disse que está atuando basicamente no terceiro grupo: as casas isoladas, que já tinham processo de demolição e de licenciamento em curso.
“É preciso fazer um filtro do que foi pedido pela população porque de fato existe um contexto histórico e aquilo que foi pedido para usar o tombamento como um instrumento de contraponto ao Plano Diretor,” disse ele. “Muitas associações não gostaram do Plano Diretor e do fato de Pinheiros estar se verticalizando, e estão usando o tombamento para interferir na decisão de uso e ocupação do solo.”
O advogado lembra, no entanto, que o Conpresp tem sido técnico em suas decisões.
Recentemente, por exemplo, moradores do Paraíso pediram o tombamento de mais de 300 imóveis da região conhecida como “Mancha dos Bombeiros”. Depois de um estudo preliminar, o Conpresp iniciou há cinco meses o estudo para o tombamento — mas com um número consideravelmente menor de imóveis.
