Fiel à tese de que vale a pena ser ganancioso quando os outros têm medo, a Berkshire Hathaway está aumentando sua exposição ao mercado imobiliário dos EUA num momento desafiador para o setor.
De junho para cá, o CEO Greg Abel dobrou a participação da Berkshire na Lennar, uma das maiores incorporadoras residenciais dos EUA.
A Berkshire agora detém 12% da companhia, uma posição de US$ 2,2 bilhões a preços de hoje.
Apenas entre meados de setembro e o início de outubro, a Berkshire comprou cerca de US$ 600 milhões em ações da Lennar por preços que variaram de US$ 74,80 a US$ 81,96.
O papel, que hoje negocia em torno de US$ 78 (abaixo do book value de US$ 90), acumula uma queda de 25% no ano – uma das mais acentuadas entre as principais incorporadoras residenciais dos EUA. O S&P Homebuilders cai cerca de 10% desde o início do ano.
Numa outra transação, em julho, a Berkshire concluiu a aquisição da Taylor Morrison, uma das maiores construtoras residenciais dos EUA, por US$ 8,5 bilhões, incluindo dívidas.
A Berkshire já controlava a Clayton Homes, uma gigante no segmento de casas pré-fabricadas; com a Taylor Morrison incorporada à Clayton, ela se tornou a quarta maior construtora dos EUA.
Isso num momento em que o mercado residencial americano está pressionado pelo aumento dos juros, a alta dos custos e a queda do poder de compra das famílias.
A taxa média das hipotecas de 30 anos está em 7,4%, enquanto o preço mediano dos imóveis residenciais subiu para US$ 418 mil. Um ano atrás, o juro dos financiamentos variava entre 3% e 4%, e o preço mediano das casas era em torno de US$ 235 mil.
O índice de confiança das construtoras americanas, calculado pela National Association of Home Builders, caiu para 29 pontos, o menor nível desde junho de 2012.
A Lennar é um retrato dessa deterioração. No terceiro tri, a receita caiu quase 9% em relação ao mesmo período de 2025, para US$ 8 bilhões. O lucro líquido recuou 52% no mesmo intervalo para US$ 284 milhões.
Para manter as vendas, a Lennar vem oferecendo descontos: segundo a consultoria ResiClub, o preço médio dos imóveis vendidos caiu 24% desde o pico de 2022.
Com isso, a margem bruta da divisão de construção caiu para 16% — o pior resultado para um terceiro tri desde 2009.
Numa entrevista recente à CNBC, Abel disse que a Berkshire tem uma visão de “muito longo prazo” para o mercado residencial nos EUA – e que o American dream continuará a existir.
“Daqui a cinco ou dez anos, esses serão ativos muito fortes para a Berkshire,” disse o executivo. No caso da Lennar, além do preço da ação, a estratégia land-light pode ter chamado a atenção da Berkshire.
No ano passado, a construtora fez o spinoff da Millrose Properties, uma empresa criada para concentrar parte de seus terrenos. Hoje a Lennar é proprietária de apenas cerca de 2% dos lotes para futuras construções. O restante depende de contratos com terceiros.
O objetivo é reduzir o capital imobilizado, melhorar o retorno sobre o patrimônio e aumentar a flexibilidade operacional.
Mas o mercado ainda não compra o que a Berkshire vê.
No começo de outubro, o Morgan Stanley iniciou a cobertura da Lennar com underweight e preço-alvo de US$ 65.
Para o banco, embora o modelo land-light possa melhorar o retorno sobre o capital, ele traz custos que podem limitar a recuperação das margens.
“Esse modelo menos intensivo em capital pode melhorar os retornos, mas o crescimento no número de casas entregues precisa se traduzir em lucros maiores e maior geração de caixa,” escreveu o analista Adam Kramer.
O Morgan Stanley também vê riscos na exposição da Lennar aos compradores do primeiro imóvel — um público que costuma dar entradas menores e, por isso, é mais dependente de financiamento e mais sensível ao aumento dos juros.
Assim, a combinação de juros elevados, renda pressionada e custos maiores pode manter as margens deprimidas por mais tempo do que o mercado espera.
Mas, é claro, os analistas estão olhando um prazo muito mais curto que o da Berkshire.