O ciclo de alta da Selic está finalmente chegando ao fim — e um dos grandes beneficiários serão os shoppings.
“Cada vez mais os investidores vão começar a colocar no preço dessas ações a expectativa de queda da Selic, um ciclo que deverá iniciar no segundo trimestre de 2023,” escreveram os analistas Marcelo Motta e Jonathan Koutras, do JP Morgan.
O JP espera Selic a 11,75% no fim do ano que vem, em comparação aos atuais 13,75%.
A Selic menor beneficia o setor de duas maneiras. Primeiro, na reavaliação dos múltiplos: assumindo que o juro real volte ao nível de janeiro de 2020, o setor poderá voltar a negociar a 22x P/FFO (preço da ação em relação ao fluxo de caixa operacional) de 12 meses a frente – o que implica um upside de 75% em relação ao múltiplo atual, de 12,5x.
Além disso, o juro menor poderá aumentar o fluxo de caixa operacional de 2023 em 1,5% a 3% para cada mudança de 50 pontos-base na taxa.
Os analistas do JP fizeram um estudo que mostra que as ações de shoppings normalmente superam o Ibovespa após o fim de um ciclo de alta da Selic.
“Considerando que o cenário econômico atual é semelhante ao ciclo de 2016, quando a Selic atingiu um plateau antes de começar a cair, é melhor começar a montar posições no setor agora para os próximos 12-18 meses,” escreveram os analistas.
Segundo o estudo, durante o ciclo de 2016, investidores que compraram ações do setor após a última alta da taxa tiveram um retorno 13 pontos percentuais acima do Ibovespa nos 12 meses seguintes. Já quem comprou ações após o primeiro corte da Selic superou o Ibovespa em 2 pontos.
O JP já tinha ‘overweight’ para Multiplan – a preferida dos analistas – e Aliansce. Agora, está elevando para a mesma recomendação a BR Malls – depois da fusão com a Aliansce – e o Iguatemi, que está “muito descontado na Bolsa.”
Nas contas do JP, os shopping estão negociando a ‘FFO Yield’ de 8% em 12 meses, o que equivale a um spread de cerca de 200 pontos-base para as taxas de juros de 10 anos. Essa média foi de 130 pontos nos últimos 5 anos. Na comparação eles usam a taxa de 5,9% de um título brasileiro de 10 anos.
Apenas a Multiplan, que negocia a um FFO Yield de 6,9%, está em linha com o título. A Aliansce (10,3%) é a mais descontada, seguida da BR Malls (8,8%) e Iguatemi (7,9%).
